L'actualité du Cabinet KERMEUR AVOCAT
Délais de grâce : appréciation in concreto du juge
Jugement favorable rendu par le JEX de ST BRIEUC au profit de nos clients.
Ayant subi une procédure d'adjudication, ils étaient sous la menace d'une expulsion immédiate de leur logement à compter du 1er avril dernier, à la fin de la période de trêve hivernale.
Saisi à notre requête, le JEX de ST BRIEUC a considéré qu'au regard de leur situation particulière (état de santé, ressources, recherche de relogement), les clients ne pouvaient se reloger dans des conditions normales qui justifierait que leur expulsion puisse intervenir à bref délai.
Par conséquence, le JEX de ST BRIEUC leur a accordé un délai de grace d'un an, et a ordonné la suspension de leur expulsion jusqu'au 1er avril 2025.
Servitude de passage : le chemin le moins coûteux préféré au chemin le plus court
Tout juste acquéreurs de leur maison à proximité de RENNES, les clients ont été aussitôt assignés devant le Tribunal Judiciaire par des voisins qui souhaitaient voir fixer sur l'assiette de leur propriété un droit de passage au profit d'un tiers.
Les clients n'étaient pas parties aux opérations d'expertise et ont été assignés au fond en intervention forcée.
Les tiers sollicitaient la fixation tant d'un droit de passage pour voiture et piétons que pour des canalisations souterraines en vue d'un raccordement.
Si la fixation de l’assiette de passage des personnes et des véhicules n’a posé aucune difficulté, du fait d'une prescription trentenaire acquise au profit du tiers sur une parcelle extérieure à la propriété des clients, celle du passage de canalisations - pour l'avenir - a fait l’objet d’un examen approfondi par le Tribunal.
La solution la plus courte et a priori la moins coûteuse présentée par l'expert était celle fixant l'assiette de cette servitude sur la cour des clients.
Au regard des éléments que nous avons produits en défense, le Tribunal a estimé que durant le temps nécessaire à la réalisation des travaux de raccordement, les clients ne pourraient plus profiter de leur parcelle à usage de cour et de stationnement et que par ailleurs, l’expert judiciaire avait relevé que cette solution impliquait un passage des canalisations sous un garage édifié sur la propriété voisine, mais sans se prononcer explicitement sur la faisabilité d’un tel passage sans destruction du garage édifié.
En définitive, le Tribunal a retenu un chemin certes plus long, mais dont il sait avec certitude qu'il sera moins coûteux.
C'est une application de la règle de la proportionnalité.
Satisfaction totale pour les clients après 2 ans de procédure !
Acquisition de la clause résolutoire et expulsion locative
Le cabinet assistait dernièrement une SCI, propriétaire d'un logement, en proie à d'importantes difficultés avec son locataire, lequel ne payait plus son loyer depuis plusieurs mois.
Après avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) a été saisi.
Le locataire n'envisageait aucune reprise des paiements. Il ne se présentait pas non plus à l'audience.
Le JCP a dès lors :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire
- ordonné le du locataire, sans lui accorder de délai
Bien que la décision soit favorable, la cliente va devoir attendre au moins 2 mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux pour pouvoir poursuivre l'expulsion du locataire, avec le concours de la force publique,...
...sauf en cas de départ volontaire du locataire....
... et sauf si le locataire saisit le JEX d'une demande de délai de grâce (comme c'est le cas en l'espèce).
Zone Tendue : Rennes et sa périphérie concernés
Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a classé Rennes et une quinzaine de communes de sa périphérie en Zone Tendue à compter du 1er septembre 2023.
Cela entraine comme conséquence pour les propriétaires et leurs occupants : un encadrement de l'augmentation des loyers, la réduction de 3 à 1 mois du délai de préavis en cas de départ du fait du locataire.
Le passage en zone tendue permet aussi aux communes concernées de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Les communes classées en zone tendue depuis le 1er septembre 2023 sont les suivantes : Rennes, Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, La-Chapelle-des-Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Mélesse, Montgermont, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Pacé, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Thorigné-Fouillard, Vezin-le-Coquet, et Pont-Péan.
La réduction du délai de préavis des locataires de 3 à 1 mois est d'application immédiate aux baux en cours.
L'encadrement des loyers pose quant à lui une limite à l'augmentation du loyer que le propriétaire souhaiterait imposer au locataire lors de la mise en location d'un logement, loué avec un bail d'habitation, ou lors de son renouvellement.
Baux renouvelés tacitement : le locataire peut exiger la transmission d'un DPE valide
Depuis 2007, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoire être annexé au contrat de bail portant sur un logement.
La durée de validité de ces DPE est de 10 ans,
Cette obligation ne pèse cependant pas sur le bailleur dans le cadre d'une reconduction tacite du contrat de bail, y compris lorsque le DPE fourni initialement a plus de 10 ans.
Interrogé par Madame Annaïg Le Meur, Députée du Finistère, le ministère en charge de la Ville et du Logement a confirmé que l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature.
Toutefois, le locataire est en revanche en droit d'exiger de son bailleur la fourniture d'un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence.
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